Antwoorden college over de motie stadhuis aan het water (Galvanitas)

Tijdens de behandeling van de perspectiefnota 2025, juni jongstleden, diende LOeS een motie in die het college oproept om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van het nieuw gemeentehuis op het Galvanitasterrein - nu na onderzoek gebleken is dat een cultuurcluster op die locatie niet kansrijk is. De motie heeft het bij de stemming niet gehaald. De motie zelve kunt u via deze link downloaden.

De motie was voor LOeS aanleiding art 39 vragen te stellen. Het college heeft geantwoord op onze art 39 vragen en deze kunt u onder de vragen lezen en/of via deze link downloaden.

Vraag op basis van artikel 39 Reglement van orde

Aan het college van burgemeester en wethouders
van Jan Schellekens, fractie Lokaal Open en Sociaal

Betreft
antwoorden college over de motie stadhuis aan het water

Oosterhout, 1 juli 2024

Bij de behandeling van de Perspectiefnota 2025 betoogde LOeS dat dit college te weinig in het eigen vlees sneed om de grote aanstaande bezuinigingen het hoofd te bieden. Een aantal partijen vond dat ook en daar heerste vooral de gedachte om de enorme kosten voor een nieuw te bouwen stadhuis binnen de perken te houden: in ieder geval geen blanco cheque voor de bouw.

Vanwege de vrijkomende vierkante meters in de Galvanitasfabrieken na het afhaken van MOYA opperde LOeS dat onderzocht moest of het gemeentehuis geheel of gedeeltelijk op andere locaties ondergebracht zou kunnen worden in de volgende motie:

Tijdens de bespreking in de raad bleek dat de andere partijen het een sympathiek idee vonden, maar met haken en ogen. De VVD zei ook nog: “ware het niet dat we hier een tochtig, windering, gasvretend gebouw hebben staan waarin mensen dagelijks hun werk moeten doen”.

Het antwoord van het college daarop was:
In eerste instantie zou je zeggen: goed bedacht maar er zitten maren aan

Nadat we U in oktober 2023 hebben geïnformeerd over het tijdelijke pauzeren van het gemeentehuis i.v.m. de heroriëntatie hebben we opnieuw gekeken naar tal van opties voor het gemeentehuis. Dat zijn er uiteindelijk 11 geworden Als een van de opties hebben we ook gekeken naar het gebruik van kantoorvastgoed in Oosterhout, distributieweg 15 waar Equalit gevestigd is, maar ook naar Hoevestein Galvanitas is een soortgelik scenario Ook daar hebben we geen grondpositie zoals op de andere plaatsen geen van die onderzochte locaties is echter voldoende groot om de backoffice van het gemeentehuis te huisvesten ook Moya is onvoldoende groot.

Nodig voor de backoffice is ca 5400 m2 met een flexfactor van 42% Samen met de investering die noodzakelijk is om Arendshof 2 geschikt te maken voor de frontoffice-functies zou dit een financieel ongunstig kostenplaatje opleveren in geval van huur van een kantoor voor de backoffice, zelfs de meest ongunstige TCO ( Total Cost of Ownership? JS) van alle scenario’s die we toen bekeken hebben, die waren gewoon minder en we hebben immers nogmaals geen grond positie dit los van alle nadelen die er zijn van het uit elkaar halen van front en backoffice voor de onderlinge samenhang en de extra reistijd en de diverse ruimtes die dubbel gebruik uitgevoerd moeten worden bijvoorbeeld vergaderkamers die ook als fractiekamers worden gebruikt maar ook toiletvoorziening, restaurant etc. en dan hebben we het nog niet eens over de raadszaal met elkaar gehad Ons lijkt dit geen goed idee om dit te gaan onderzoeken.

Het is natuurlijk aan de raad.

De discussie in de raad en de antwoorden van het college leveren dan voor LOeS de volgende vragen op:

1. Wat waren de redenen om de andere mogelijkheden na oktober 2023 opnieuw te onderzoeken?
   • De financiële opgave waar de gemeente voor staat de komende jaren is zeer groot. Daarom is voor tal van projecten, waaronder ook het project gemeentehuis, opnieuw bezien welke alternatieven er zijn en welke financiële impact deze hebben op de begroting van de gemeente Oosterhout.
2. Hoeveel opties waren er om naar te kijken na het tijdelijk pauzeren in oktober 2023?
   • Vooraleerst zijn de 9 verschillende opties die bij de besluitvorming in 2019 hebben geleid tot eerdere besluitvorming bezien, aangevuld met actuele opties ten gevolge van de aankoop van Arendshof II door de gemeente eind 2020. Dit heeft geleid tot een uitwerking van totaal 11 scenario’s.
3. Wat zijn de specifieke 11 opties geweest waarnaar U opnieuw hebt gekeken na het tijdelijk pauzeren in oktober 2023? (welke locaties)
   • Zoals ook reeds bij de beantwoording van de technische vragen vooruitlopende de PPN, zijn uiteindelijk de volgende scenario’s onderzocht: 0-scenario, renovatie Slotjesveld, renovatie + vervangende nieuwbouw Slotjesveld, nieuwbouw Slotjesveld, nieuwbouw Slotjesveld met hogere ambitie, splitsen (publieke functies Arendshof + overige elders), Arendshof II conform vastgesteld plan, Arendshof II met bezuiniging, Arendshof II gehele begane grond (+ huur/koop elders), Arendshof II met bezuiniging en minder m2 (niet meenemen Equalit), Vervreemden (geheel koop/ huur elders). Bij de zoektocht naar bestaand onroerend goed op de kantorenmarkt in Oosterhout zijn de locaties Hoevestein 24, 26 en 28, Wilhelminakanaal Zuid 110 en Distributieweg 15 (in verschillende combinaties) onderzocht.
4. Wat was de opdracht voor het bekijken van die opties?
   • Het opnieuw in beeld brengen van verschillende scenario’s voor de huisvesting van het gemeentehuis inclusief de verschillende voor- en nadelen op zowel financieel als inhoudelijk vlak.
5. Wat waren de resultaten van Uw kijken per bekeken optie na oktober 2023 op het gebied van:
   • aantal m2 VVO
   • kostprijs per m2 VVO
   • grondposities ja of nee
   • koopsommen of huurprijzen

   • De resultaten van het onderzoek hebben geleid tot een uitgebreide notitie, welke in bijgaand tabel geresumeerd is:

     Klik hier voor de afbeelding

     Het al of niet al in bezit hebben van een grondpositie per verschillend scenario zijn verwerkt in de kosten. Op moment van onderzoek waren alleen Hoevestein 24 en 26 daadwerkelijk te koop. De overige panden waren alleen als huur beschikbaar. Voor Distributieweg 15 is ook een fictieve waarde als potentiële koop bezien in de opties.

     Bijgaand per scenario gerekende grootte (BVO ipv VVO) en de kostprijs per m2 op basis van totale investeringskosten, exclusief huur van kantoorpanden.

     Klik hier voor de afbeelding

6. Door wie zijn deze 11 opties bekeken? (Indien de onderzoek intern zijn uitgevoerd: door welke afdeling(en) en hoeveel uren waren er mee gemoeid, Indien de opties door externen zijn bekeken: door wie en wat waren de kosten daarvan. Indien het een combinatie was: door wie en wat waren de uren/kosten van het bekijken van die opties?)
   • De opties zijn uitgewerkt door de interne projectgroep in samenwerking met de externe bouwmanager. Scenario’s zijn voorgelegd in de ambtelijke stuurgroep en uiteindelijk als advies, in afweging met de totale investeringsagenda, naar college gebracht. Ingeschat wordt dat er intern (excl. stuurgroep) zo’n 500 uur met de uitwerking van de scenario’s gemoeid is en circa € 4500,- excl. btw aan externe kosten is gemaakt.
7. Waarom zijn die 11 locaties in mum van tijd onderzocht terwijl sommige andere onderzoeken een eeuwigheid duren?
   • De scenario’s zijn in de periode oktober - april uitgewerkt. Veel van de scenario’s; zijn ook reeds in 2018/2019 al onderzocht, dus behoeven niet veel meer dan actualisatie op m2 (verkleind PvE tgv flexfactor) en financiële indexatie. De meeste uren hebben dan ook in de ‘nieuwe’ scenario’s gezeten.
8. In welke scenario’s was er een splitsing van frontoffice en backoffice
   • Alleen in scenario 4 was sprake van een splitsing van front- en backoffice. In dit scenario zijn zoals aangegeven wel meerdere locaties voor de backoffice bezien.
9. Welke locaties werden geschikt geacht voor (delen van) frontoffice en/of backoffice
   • Bij scenario 4 is alleen Arendshof II als frontoffice bezien en was derhalve als geschikt betitteld. Bij de andere scenario’s is deze altijd gekoppeld geweest aan de backoffice (zowel locatie Arendshof als Slotjesveld). In scenario 4 zijn de bij vraag 3 benoemde locaties als van de frontoffice geknipte backoffice onderzocht. Deze zijn allen door gebrek aan voldoende vierkante meter als onvoldoende geschikt betitteld. De combinatie van locaties Hoevestein en Wilhelminakanaal Zuid is niet geschikt geacht vanwege de opsplitsing van de backoffice in 3 (of 4 fracties) wat als onwenselijk is geacht. Dit alleen los van de benoemde nadelen van het splitsen van front- en backoffice.
10. Zijn die locaties eerder onderzocht? Zo ja wanneer en wat waren daar de uitkomsten van? ( aantal m2 VVO, kostprijs per m2 VVO, grondposities ja of nee, koopsommen of huurprijzen.
    • Nee niet specifiek. In 2018/2019 is de optie splitsen weliswaar meegenomen in de 9 scenario’s, maar als niet wenselijk afgevallen.
11. Is er met projectontwikkelaar(s) concreet gesproken om de vestiging van het gemeentehuis op het Galvanitasterrein te onderzoeken? Zo ja, wanneer en wat waren daarvan de uitkomsten , zo nee, waarom niet?
    • Nee. De meerwaarde van in ieder geval de frontoffice in de binnenstad is, naast de reeds aanwezige grondpositie, zoals aangeven van groot belang. Voor de backoffice is in scenario 4 alleen naar bestaande kantorenmarkt gekeken. Nieuw bouwen op andere bouwlocaties is te allen tijde duurder ten gevolge van het gebrek aan grondpositie en dus geen reële optie.

De locatie betreft het voormalig bedrijfsterrein van Galvanitas aan de Wilhelminakanaal- Zuid nr. 104 te Oosterhout. Het bedrijfsterrein heeft een oppervlakte van circa 2,3 hectare, waarvan circa 1,2 hectare is bebouwd.

In zijn antwoord zegt de wethouder:
geen van die onderzochte locaties is echter voldoende groot om de backoffice van het gemeentehuis te huisvesten, ook Moya is onvoldoende groot. Nodig voor de backoffice is ca 5400 m2 met een flexfactor van 42%

Het Galvanitasterrein is 23.000m² waarvan circa 12.000 m² is bebouwd

12. Bent U het met ons eens dat er meer dan voldoende ruimte is om het gemeentehuis geheel of gedeeltelijk te bouwen op dit terrein?
    • Bedoeld is dat er in het bestaande kantorenvastgoed geen voldoende grote beschikbare kantoren aanwezig zijn en ook de door u tijdens de raadsvergadering benoemde vrijgekomen ruimte van Moya is onvoldoende groot. Het plan Galvanitas gaat uit van een intensief gebruik van het gehele terrein door verschillende bebouwde functies en parkeerplaatsen. Het realiseren van extra functies ter grootte van het nieuw gemeentehuis is hier niet haalbaar.
13. Bent U het met ons eens dat de m²’s ook nog geoptimaliseerd gebruikt kunnen worden door in de – door U als belangrijk erfgoed bestempelde- loodsen te werken met verdiepingen?
    • Nee, naast dat deze huidige ruimte van Moya niet groot voldoende is en ook met verdiepingen niet groot genoeg te maken is, is ook de vorm van de ruimte niet functioneel te maken voor het realiseren van een nieuw gemeentehuis.

De VVD zei ook nog: “ware het niet dat we hier een tochtig, winderig, gasvretend gebouw hebben staan waarin mensen dagelijks hun werk moeten doen” om daarmee de urgentie van een nieuw gemeentehuis aan te geven.

14. Vindt U het gepast om ambtenaren (waarvan 42% flex is) wel naar een betere werkplek te zien vertrekken en de leerlingen van menig basisschool de hele dag in tochtige, winderige gasvretende ruimtes te laten werken en opgroeien?
    • Dat zou ongepast zijn, als deze stelling juist en relevant is. Als werkgever heeft de gemeente de verplichting om haar medewerkers adequate te huisvesten en te voldoen aan de geldende wetgeving met betrekking tot onder andere veiligheid en duurzaamheid. Schoolbesturen hebben een soortelijke verplichting over hun eigen schoolgebouwen.